Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu): Hisseli Tapuda Ortak Satmak İstemezse Ne Olur?

Ortaklığın giderilmesi nedir?

Bir ev, arsa ya da tarlanın birden fazla sahibi olabilir. Tapuda "1/4 hisse" gibi kayıtlar buna örnektir. Buna paylı mülkiyet denir.

Miras kalan mallarda ise durum biraz farklıdır. Mirasçılar paylaşma yapılana kadar malın tamamına birlikte sahiptir; buna elbirliği mülkiyeti denir.

Ortaklığın giderilmesi, halk arasındaki adıyla izale-i şuyu, bu ortaklığı bitirmenin yoludur. Sonunda ya mal bölünür ya da satılıp bedeli paylaşılır.

Ortağım satmak istemiyorsa ne olur?

Her ortak, kural olarak paylaşma isteyebilir. Diğer ortakların onayı gerekmez.

Bunun birkaç istisnası vardır. Ortaklar, ortaklığı sürdürmek için geçerli bir sözleşme yapmış olabilir. Bu sınırlama en çok on yıl için yapılabilir; taşınmazlarda resmî şekilde yapılması gerekir. Ayrıca kanun, uygun olmayan bir zamanda paylaşma istenemeyeceğini söyler.

Bir başka seçenek de kendi hissenizi satmaktır. Paylı mülkiyette her ortak kendi payını devredebilir. Ancak bunun sonuçları ayrıca düşünülmelidir.

Arabuluculuk zorunlu mu?

Evet. Ortaklığın giderilmesi için dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Bu kural 1 Eylül 2023'ten beri uygulanıyor.

Arabulucu, tarafların anlaşmasına yardım eden tarafsız bir kişidir. Görüşmeler kural olarak üç hafta içinde bitirilir. Gerekirse en fazla bir hafta uzatılabilir.

Geçerli bir mazereti olmadan ilk toplantıya gelmeyen taraf, dava sonunda haklı çıksa bile masrafların bir kısmını üstlenebilir.

Taraflar anlaşırsa, anlaşma belgesi için taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinden onay (icra edilebilirlik şerhi) alınır. Anlaşma olmazsa arabulucu bir son tutanak düzenler. Bu tutanak dava dilekçesine eklenir. Arabulucuya hiç gidilmeden açılan dava reddedilir.

Dava nasıl ilerler?

Dava sulh hukuk mahkemesinde açılır. Tapudaki bütün ortakların davada yer alması gerekir. Ortaklardan biri vefat etmişse, mirasçılarını gösteren mirasçılık belgesi (veraset ilamı) gerekir. Bu belge sulh mahkemesinden ya da noterden alınabilir.

Mahkeme önce malın bölünüp bölünemeyeceğine bakar. Buna aynen taksim denir. Parçaların değeri eşit değilse aradaki fark parayla denkleştirilebilir.

Mal, değeri ciddi biçimde düşmeden bölünemiyorsa mahkeme satışa karar verir. Satış açık artırmayla yapılır. Satışın yalnızca ortaklar arasında yapılması için bütün ortakların kabul etmesi gerekir.

Satıştan önce malın değeri belirlenir. Bu değere itiraz etmek mümkündür; ancak itiraz için süre kısadır. Satış, elektronik satış portalında yapılır.

Miras kalan evde yeni kural nedir?

Temmuz 2026'da yapılan bir değişiklik mirasçıları yakından ilgilendiriyor.

Bir taşınmazın bütün sahipleri onu mirasla edinmişse ve aralarında mirasçı olmayan biri yoksa, birinci artırma yalnızca bu mirasçılar arasında yapılır. Bu birinci artırmada teklifin, malın belirlenen değerinin tamamını geçmesi gerekir. Bu usul bir kez uygulanır. Sonuç çıkmazsa ikinci artırma herkese açık yapılır.

Yani evi kendisi almak isteyen bir kardeş, önce kendi aralarındaki artırmaya katılabilir. Bu kural, değişiklikten önce ilanı yapılmış artırmalara uygulanmaz.

Adım adım ne yapmalı?

1. Güncel tapu kaydını alın ve tüm ortakların kimlik ve adres bilgilerini toplayın.
2. Vefat eden bir ortak varsa mirasçılık belgesini alın.
3. Arabuluculuk bürosuna başvurun ve tüm ortakları gösterin.
4. Anlaşma olursa mahkemeden onay alın; ardından tapu işlemlerini yapın.
5. Anlaşma olmazsa son tutanakla birlikte sulh hukuk mahkemesinde dava açın.
6. Satış kararı çıkarsa değer tespitini ve artırma tarihlerini yakından takip edin.

Sık sorulan sorular

Ortaklığın giderilmesi davası ne kadar sürer?

Kanunda kesin bir süre yoktur. Süre; ortak sayısına, tebligatlara, keşif ve bilirkişi incelemesine ve satış aşamasına göre değişir.

Hissemi dava açmadan satabilir miyim?

Paylı mülkiyette kendi payınızı devredebilirsiniz. Bunun diğer ortaklar bakımından sonuçları ayrıca değerlendirilmelidir.

Ev mutlaka yabancıya mı satılır?

Hayır. Ortaklar da artırmaya katılabilir. Ev tamamen mirasla edinilmişse ve sahiplerinin hepsi mirasçıysa, ilk artırma yalnızca mirasçılar arasında yapılır.

Arabuluculuğa gitmeden dava açarsam ne olur?

Dava, esasına girilmeden reddedilir.